解读《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》

2021-07-02    来源:本站编辑    编辑:本站编辑

7月2日上午,忻州市人民政府新闻办公室召开新闻发布会,对忻州市人民政府近期印发的《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》进行解读。



市新闻中心主任尹新凤主持新闻发布会,市住房和城乡建设局负责同志及相关科室负责人介绍了相关情况并回答记者提问。





市住建局局长 王连生介绍,居民社区(住宅小区)是居民生活的主要空间,是社会治理的基本单元。物业服务企业作为社区综合治理的承载主体,事关群众生活品质,事关居民群众切身利益,事关基层和谐稳定。加强物业长效管理工作,是市委、市政府关注民生的具体体现,是提升城市管理水平的客观需要,是构建和谐社区的重要内容,是推动社会经济高质量发展的组成部分。

近年来,随着经济社会发展,我市物业行业规模不断扩大,物业管理区域不断拓展,物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一定的作用,但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距,尤其在物业管理主体责任落实、物业服务企业管理服务、业委会组建、老旧小区管理等方面还存在诸多问题。为了进一步促进我市物业服务市场的健康有序发展,增强人民群众的获得感幸福感安全感,出台一个明确、有效的规范性文件,刻不容缓,意义重大。为此,按照市委市政府安排,市住建局起草了《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》,经市委政府审定已予正式印发。

《实施意见》明确,我市要建立以打造“现代化住宅小区”为目标,以红色物业、红色业委会为引领,以物业企业信用等级评价为抓手,坚持法治思维,发展和创新物业管理服务机制,理顺社区建设、物业管理、业主自治之间的关系,构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务、行业指导”的物业管理长效机制。

首先要成立组织机构。为切实加强对物业管理服务工作的组织领导,我市成立了由市政府分管领导任组长的忻州市推进住宅小区物业管理服务工作领导组。成员单位包括市政府办公室、市住建局、市行政审批局、市发改委、市公安局、市工信局、市城管局、市自然资源局、市生态环境局、市人防办、市应急局、市市场监管局、市民政局、市卫健委、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位和部门。负责全市住宅小区物业管理长效机制的建立,统筹协调和监督指导各县(市、区)、五台山风景名胜区及市直相关部门按照各自职责分别做好物业管理服务相关工作。

其次要明确职责分工。一方面,街道办事处、乡镇人民政府是构建小区物业管理长效机制的组织实施主体,要牵头组织公安、发改、住建等部门共同建立健全物业管理运行的协调机制、畅通诉求渠道、矛盾纠纷预警预报和调解机制,积极调解处理物业服务投诉,定期组织召开辖区相关部门和单位参加的物业管理联席会议,协调解决住宅区内物业管理中的苗头性、倾向性、综合性问题。要督促辖区内物业服务企业依法依规搞好物业管理服务,按照物业服务合同,提供值价相符的服务,在服务区域内醒目位置公示服务项目、服务标准、服务价格。要特别注重培育激发社区居民的公共意识、责任意识,鼓励引导社区居民强化自我教育、自我管理、自我服务、积极参加社区公共事务,自觉遵守《条例》等有关政策法规和《业主管理规约》。另一方面,各级政府行业管理部门和单位是构建小区物业管理长效机制的行业监管主体,要依照法定职责和相关要求,积极履行职责,并主动配合和支持街道办事处、乡镇人民政府开展工作。

发改部门负责物业服务收费管理政策咨询工作,协调有关部门解决物业收费方面的投诉和纠纷。

工信部门负责通讯企业的指导和监管,协调解决涉及通讯方面的投诉和纠纷。

住建部门负责对住宅项目的房屋质量、竣工验收、前期物业的监督管理。督促建设施工单位履行工程保修期内的保修责任,依规处理房屋保修期内由工程质量引发的投诉和纠纷,建立健全物业服务企业守信联合激励和失信联合惩戒机制,负责督促开发建筑单位和物业服务企业规范经营行为,并进行事中事后监管。同时,住建部门作为领导组办公室,还肩负着对各项工作进行协调推动的职责。

城管部门负责指导小区垃圾清运工作,并对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为进行监督检查。同时负责督促供水、供气、供热等公共服务经营单位,直接向物业管理区域内的业主提供服务,依法承担相关管线及设施设备的维修、养护责任,并向业主(实际最终使用人)收取费用进行监督检查。

公安部门负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对监控安防、宠物饲养、房屋租赁等开展监督检查。

自然资源部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物和加装电梯、增建车位、车库的监管和违法搭建建(构)筑物、擅自改变房屋外观和结构等的查处工作。

生态环境部门负责对违法排放水污染物及烟气污染物、燃煤设施、噪音污染、废弃物等的监督检查。

人防部门负责对损坏人防工程防护设备和擅自改变防护工程结构等违法行为的监督检查。

消防部门负责对小区内易燃物品、占用消防通道、遮挡和损坏消防设施的行为进行监督检查。

市场监管部门负责对物业管理区域内电梯等特种设备的安装、改造、维修、经营、使用、检验检测进行监督检查,对未经有利害关系业主同意和行政审批管理部门登记注册,擅自将住宅改变为经营性用房以及在物业区域内违反市场经营相关法律法规,无照从事餐饮的经营行为进行查处,对无照从事娱乐、住宿的经营行为,配合相关主管部门进行查处。

卫健部门负责对住宅区疫情防控和婴幼儿防疫(疫苗接种)工作进行监督检查。

能源部门负责供电企业的指导和监管,协调解决涉及供电方面的投诉和纠纷。

第三要明确主要任务。一是要规范业主委员会运行,将业委会融入基层社会治理体系。文件要求,各街道(乡镇)、社区党组织要采取单建、联建、区域建设等方式,推动业委会、物业服务企业党的组织应建尽建,并纳入街道(乡镇)党组织统一管理。建立党建引领下的社区居民委员会、业委会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。推动业委会成员中的党员担任社区党组织兼职委员,符合条件的社区“两委一代表”成员通过法定程序兼任业委会成员。各街道办、乡(镇)要积极推动业主设立业主大会、选举业委会。暂未成立业委会的,由街道办、乡(镇)党(工)委牵头,在社区居委会下设物管会,临时代行业委会职责。成立物管会要同步建立党组织。三年内业委会(物管会)成立比例要达到90%以上。突发公共事件和重大安全事件应对期间,街道办、乡(镇)要指导物业服务企业开展应对工作,并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的,应向物业服务企业支付相应费用。

各业主委员会要按照议事规则规定定期召开业主大会和业委会会议,在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,并报告社区党组织和居民委员会。对恶意拖欠物业费的业主,按照管理规约约定催缴并采取相关措施,催缴无果后向人民法院提起诉讼,在取得生效的法院判决并强制执行未果后将当事人列为失信被执行人。业委会不依法履行职责,严重损害业主权益的,各街道办、乡(镇)要指导业主大会召开临时会议,重新选举业委会。加大对业委会成员违法违规行为查处力度,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

要建立信息公示制度和换届审计制度。业委会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权。业主委员会换届由业主大会组织进行审计。

二是要提升物业管理服务水平,扩大物业管理覆盖范围。一要加强前期物业管理招标监管,二要完善物业管理治理标准,三要加强信用评价考核,四要扩大物业管理覆盖范围。

三是要建立“三级调处”制度。要按照人民调解、行政调解、司法调解步骤,创新物业领域矛盾纠纷调处模式,健全矛盾纠纷处置工作机制。按照职责分工,物业领域一般矛盾纠纷原则上由街道办、乡(镇)依据物业服务合同、业主规约处置;矛盾纠纷较为突出或者涉及范围广、情况复杂,造成社会影响较大的矛盾纠纷案件报当地政府;重大问题报领导组办公室,由领导组组织召开联席会议,相关职能部门联动处置,突发公共事件领导组第一时间启动应急处置机制;对典型侵权、违法案件或经行政调解难以解决的,相关部门要加大调解和查处力度。

四是要规范住宅专项维修资金管理和使用。要提高维修资金使用效率,优化维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。符合规定的紧急维修事项清单,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的,维修工程竣工后,必须公开维修资金使用数额。与此同时,要进一步健全维修资金管理制度,加大维修资金归集力度,对拒不缴交的由行政执法部门严厉查处,仍未足额交纳的公安经侦介入,务求全面清交,全部到位。

此外,实施办法还对严格规范住宅小区物业承接查验、全面实施供水、供电、供气、供热分户控制、加快老旧小区改造提升工作等事项提出了明确要求。

王连生介绍,下一步各职能部门将在市委市政府的坚强领导下,进一步提高思想认识、加强组织领导;进一步强化监督管理,建立联动机制;进一步加强人员培训,做好政策宣传,努力把我市住宅小区物业管理提升到一个崭新的水平。

此次新闻发布会由忻州市人民政府新闻办公室主办、忻州市新闻中心承办。省、市主流媒体记者30余人应邀参加发布会。

问题1:在一些小区存在个别业主私自改变房屋用途,办企业,开饭店、网吧的行为,请问这样做违规吗?

有利害关系的业主同意。因此,业主若未征得相关所有业主同意私自改变房屋用途,其他人可以向规划、市场等部门举报,提请规划、市场等部门依法查处,也可要求物业公司依据物业管理合同予以制止。


问题2:物业服务合同到期后且未续签合同期间,物业企业还会继续提供服务吗?业主是否需要继续缴纳物业费?

答:根据民法典第九百四十八条:“物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期”。第九百五十条:“物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费”。合同到期后物业企业应当继续提供服务,业主也应该继续支付物业费。


问题3:刚才的解读中提到“要规范住宅专项维修资金管理和使用”,请问住宅小区物业区域内在什么情况下可以应急使用专项维修资金?

答:根据《山西省住房和城乡建设厅关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(晋建房字〔2014〕279号)文件第二条规定:“物业区域内发生危及房屋安全等以下紧急情况,可以应急使用住宅专项维修资金:(一)屋面防水损坏造成大面积严重渗漏,所在地市、县房地产主管部门或者检测机构确认的;(二)电梯故障危及人身安全,经特种设备检验机构进行安全技术评价,确定为必须经过更新、重大修理或者改造才能修复的;(三)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,所在地市、县房地产主管部门或者检测机构确认的;(四)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全,房屋质量检测机构确认的;(五)消防系统出现功能障碍,消防设施检测机构出具检测不合格报告的;(六)发生严重危及房屋安全等其他紧急情况,房屋质量检测机构确认的”。


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解读《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》

7月2日上午,忻州市人民政府新闻办公室召开新闻发布会,对忻州市人民政府近期印发的《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》进行解读。



市新闻中心主任尹新凤主持新闻发布会,市住房和城乡建设局负责同志及相关科室负责人介绍了相关情况并回答记者提问。





市住建局局长 王连生介绍,居民社区(住宅小区)是居民生活的主要空间,是社会治理的基本单元。物业服务企业作为社区综合治理的承载主体,事关群众生活品质,事关居民群众切身利益,事关基层和谐稳定。加强物业长效管理工作,是市委、市政府关注民生的具体体现,是提升城市管理水平的客观需要,是构建和谐社区的重要内容,是推动社会经济高质量发展的组成部分。

近年来,随着经济社会发展,我市物业行业规模不断扩大,物业管理区域不断拓展,物业管理在加强城市管理、改善人居环境、构建和谐社区等方面发挥了一定的作用,但是小区物业管理与人民日益增长的美好生活需要还存在一定差距,尤其在物业管理主体责任落实、物业服务企业管理服务、业委会组建、老旧小区管理等方面还存在诸多问题。为了进一步促进我市物业服务市场的健康有序发展,增强人民群众的获得感幸福感安全感,出台一个明确、有效的规范性文件,刻不容缓,意义重大。为此,按照市委市政府安排,市住建局起草了《关于建立推进全市住宅小区物业管理长效机制的实施意见》,经市委政府审定已予正式印发。

《实施意见》明确,我市要建立以打造“现代化住宅小区”为目标,以红色物业、红色业委会为引领,以物业企业信用等级评价为抓手,坚持法治思维,发展和创新物业管理服务机制,理顺社区建设、物业管理、业主自治之间的关系,构建“党建引领、社区管理、业主自治、物业服务、行业指导”的物业管理长效机制。

首先要成立组织机构。为切实加强对物业管理服务工作的组织领导,我市成立了由市政府分管领导任组长的忻州市推进住宅小区物业管理服务工作领导组。成员单位包括市政府办公室、市住建局、市行政审批局、市发改委、市公安局、市工信局、市城管局、市自然资源局、市生态环境局、市人防办、市应急局、市市场监管局、市民政局、市卫健委、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位和部门。负责全市住宅小区物业管理长效机制的建立,统筹协调和监督指导各县(市、区)、五台山风景名胜区及市直相关部门按照各自职责分别做好物业管理服务相关工作。

其次要明确职责分工。一方面,街道办事处、乡镇人民政府是构建小区物业管理长效机制的组织实施主体,要牵头组织公安、发改、住建等部门共同建立健全物业管理运行的协调机制、畅通诉求渠道、矛盾纠纷预警预报和调解机制,积极调解处理物业服务投诉,定期组织召开辖区相关部门和单位参加的物业管理联席会议,协调解决住宅区内物业管理中的苗头性、倾向性、综合性问题。要督促辖区内物业服务企业依法依规搞好物业管理服务,按照物业服务合同,提供值价相符的服务,在服务区域内醒目位置公示服务项目、服务标准、服务价格。要特别注重培育激发社区居民的公共意识、责任意识,鼓励引导社区居民强化自我教育、自我管理、自我服务、积极参加社区公共事务,自觉遵守《条例》等有关政策法规和《业主管理规约》。另一方面,各级政府行业管理部门和单位是构建小区物业管理长效机制的行业监管主体,要依照法定职责和相关要求,积极履行职责,并主动配合和支持街道办事处、乡镇人民政府开展工作。

发改部门负责物业服务收费管理政策咨询工作,协调有关部门解决物业收费方面的投诉和纠纷。

工信部门负责通讯企业的指导和监管,协调解决涉及通讯方面的投诉和纠纷。

住建部门负责对住宅项目的房屋质量、竣工验收、前期物业的监督管理。督促建设施工单位履行工程保修期内的保修责任,依规处理房屋保修期内由工程质量引发的投诉和纠纷,建立健全物业服务企业守信联合激励和失信联合惩戒机制,负责督促开发建筑单位和物业服务企业规范经营行为,并进行事中事后监管。同时,住建部门作为领导组办公室,还肩负着对各项工作进行协调推动的职责。

城管部门负责指导小区垃圾清运工作,并对擅自改变绿化用地性质、挤占绿线等违法行为进行监督检查。同时负责督促供水、供气、供热等公共服务经营单位,直接向物业管理区域内的业主提供服务,依法承担相关管线及设施设备的维修、养护责任,并向业主(实际最终使用人)收取费用进行监督检查。

公安部门负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为,对监控安防、宠物饲养、房屋租赁等开展监督检查。

自然资源部门负责物业管理区域内新建、改建建(构)筑物和加装电梯、增建车位、车库的监管和违法搭建建(构)筑物、擅自改变房屋外观和结构等的查处工作。

生态环境部门负责对违法排放水污染物及烟气污染物、燃煤设施、噪音污染、废弃物等的监督检查。

人防部门负责对损坏人防工程防护设备和擅自改变防护工程结构等违法行为的监督检查。

消防部门负责对小区内易燃物品、占用消防通道、遮挡和损坏消防设施的行为进行监督检查。

市场监管部门负责对物业管理区域内电梯等特种设备的安装、改造、维修、经营、使用、检验检测进行监督检查,对未经有利害关系业主同意和行政审批管理部门登记注册,擅自将住宅改变为经营性用房以及在物业区域内违反市场经营相关法律法规,无照从事餐饮的经营行为进行查处,对无照从事娱乐、住宿的经营行为,配合相关主管部门进行查处。

卫健部门负责对住宅区疫情防控和婴幼儿防疫(疫苗接种)工作进行监督检查。

能源部门负责供电企业的指导和监管,协调解决涉及供电方面的投诉和纠纷。

第三要明确主要任务。一是要规范业主委员会运行,将业委会融入基层社会治理体系。文件要求,各街道(乡镇)、社区党组织要采取单建、联建、区域建设等方式,推动业委会、物业服务企业党的组织应建尽建,并纳入街道(乡镇)党组织统一管理。建立党建引领下的社区居民委员会、业委会、物业服务企业协调运行机制,充分调动居民参与积极性,形成社区治理合力。推动业委会成员中的党员担任社区党组织兼职委员,符合条件的社区“两委一代表”成员通过法定程序兼任业委会成员。各街道办、乡(镇)要积极推动业主设立业主大会、选举业委会。暂未成立业委会的,由街道办、乡(镇)党(工)委牵头,在社区居委会下设物管会,临时代行业委会职责。成立物管会要同步建立党组织。三年内业委会(物管会)成立比例要达到90%以上。突发公共事件和重大安全事件应对期间,街道办、乡(镇)要指导物业服务企业开展应对工作,并给予物资和资金支持。委托物业服务企业承担公共服务事项的,应向物业服务企业支付相应费用。

各业主委员会要按照议事规则规定定期召开业主大会和业委会会议,在决定物业管理有关事项前,应公开征求业主意见,并报告社区党组织和居民委员会。对恶意拖欠物业费的业主,按照管理规约约定催缴并采取相关措施,催缴无果后向人民法院提起诉讼,在取得生效的法院判决并强制执行未果后将当事人列为失信被执行人。业委会不依法履行职责,严重损害业主权益的,各街道办、乡(镇)要指导业主大会召开临时会议,重新选举业委会。加大对业委会成员违法违规行为查处力度,涉嫌犯罪的移交司法机关处理。

要建立信息公示制度和换届审计制度。业委会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息,保障业主的知情权和监督权。业主委员会换届由业主大会组织进行审计。

二是要提升物业管理服务水平,扩大物业管理覆盖范围。一要加强前期物业管理招标监管,二要完善物业管理治理标准,三要加强信用评价考核,四要扩大物业管理覆盖范围。

三是要建立“三级调处”制度。要按照人民调解、行政调解、司法调解步骤,创新物业领域矛盾纠纷调处模式,健全矛盾纠纷处置工作机制。按照职责分工,物业领域一般矛盾纠纷原则上由街道办、乡(镇)依据物业服务合同、业主规约处置;矛盾纠纷较为突出或者涉及范围广、情况复杂,造成社会影响较大的矛盾纠纷案件报当地政府;重大问题报领导组办公室,由领导组组织召开联席会议,相关职能部门联动处置,突发公共事件领导组第一时间启动应急处置机制;对典型侵权、违法案件或经行政调解难以解决的,相关部门要加大调解和查处力度。

四是要规范住宅专项维修资金管理和使用。要提高维修资金使用效率,优化维修资金使用流程,简化申请材料,缩短审核时限。符合规定的紧急维修事项清单,业主委员会可直接申请使用维修资金,尚未产生业主委员会的,由街道组织代为维修,并从维修资金中列支相关费用。因供水、排水、消防、电梯等紧急事项使用维修资金的,维修工程竣工后,必须公开维修资金使用数额。与此同时,要进一步健全维修资金管理制度,加大维修资金归集力度,对拒不缴交的由行政执法部门严厉查处,仍未足额交纳的公安经侦介入,务求全面清交,全部到位。

此外,实施办法还对严格规范住宅小区物业承接查验、全面实施供水、供电、供气、供热分户控制、加快老旧小区改造提升工作等事项提出了明确要求。

王连生介绍,下一步各职能部门将在市委市政府的坚强领导下,进一步提高思想认识、加强组织领导;进一步强化监督管理,建立联动机制;进一步加强人员培训,做好政策宣传,努力把我市住宅小区物业管理提升到一个崭新的水平。

此次新闻发布会由忻州市人民政府新闻办公室主办、忻州市新闻中心承办。省、市主流媒体记者30余人应邀参加发布会。

问题1:在一些小区存在个别业主私自改变房屋用途,办企业,开饭店、网吧的行为,请问这样做违规吗?

有利害关系的业主同意。因此,业主若未征得相关所有业主同意私自改变房屋用途,其他人可以向规划、市场等部门举报,提请规划、市场等部门依法查处,也可要求物业公司依据物业管理合同予以制止。


问题2:物业服务合同到期后且未续签合同期间,物业企业还会继续提供服务吗?业主是否需要继续缴纳物业费?

答:根据民法典第九百四十八条:“物业服务期限届满后,业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定,物业服务人继续提供物业服务的,原物业服务合同继续有效,但是服务期限为不定期”。第九百五十条:“物业服务合同终止后,在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前,原物业服务人应当继续处理物业服务事项,并可以请求业主支付该期间的物业费”。合同到期后物业企业应当继续提供服务,业主也应该继续支付物业费。


问题3:刚才的解读中提到“要规范住宅专项维修资金管理和使用”,请问住宅小区物业区域内在什么情况下可以应急使用专项维修资金?

答:根据《山西省住房和城乡建设厅关于住宅专项维修资金应急使用有关事项的通知》(晋建房字〔2014〕279号)文件第二条规定:“物业区域内发生危及房屋安全等以下紧急情况,可以应急使用住宅专项维修资金:(一)屋面防水损坏造成大面积严重渗漏,所在地市、县房地产主管部门或者检测机构确认的;(二)电梯故障危及人身安全,经特种设备检验机构进行安全技术评价,确定为必须经过更新、重大修理或者改造才能修复的;(三)二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用,所在地市、县房地产主管部门或者检测机构确认的;(四)楼体外墙墙面有脱落危险,危及人身安全,房屋质量检测机构确认的;(五)消防系统出现功能障碍,消防设施检测机构出具检测不合格报告的;(六)发生严重危及房屋安全等其他紧急情况,房屋质量检测机构确认的”。


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